保障房大规模入市前夕 房地产商盘算"三岔口"

向左转，向右转？中国的房地产商们正在给自己算一笔账，以便决定是否进入利润极低但却总量庞大的保障性住房领域。

在中国最高决策层力推保障性住房的政策导向下，开发商们的处境很微妙。

国家建设部最新公布的部分地方政府“2008年住房建设规划”显示，上海、北京、天津、内蒙古等省市建设保障性住房的面积，至少占到住房总建设面积的1/5，高的则达到1/3，远超出业界预期。

而继财政部出台 《规范廉租住房保障资金管理》，央行和银监会联手颁布的 《经济适用住房开发贷款管理办法》也于本月开始实施。

相比之下，商品房开发从前期的开发贷款到后期的个人住房按揭信贷，都在持续收紧。

政策的变化让地产商们忧心忡忡。如果中国住房保障体系能够在未来几年内顺利成型，大量的保障性住房将挤压商品房的市场份额和资金渠道。开发商到了要作出选择的时候。而一旦众多开发商选择进入保障性住房领域，中国地产商的暴利时代，也将宣告终结。

开发商困境

做了多年商品房开发的老林最近在研究保障性住房，因为他正在闹“钱荒”。

老林拥有一个毗邻城铁的住宅小区项目。两年前，他以很低的价格从别人手中买下了这块地，目前该项目四证已经办妥，就等银行贷款到位就可以开工。

“没想到，本来年初就可以发放的贷款一直拖到春节后都没能落实。银行的人告诉我，最近总行压缩信贷总量，贷款指标已经用光了，最早也要等到二季度了。”老林说。

老林在多家银行跑了个遍，好话说了一箩筐，但得到的结果都大同小异。面对紧绷的资金链，老林现在面临两种选择：要么找到更高利息的钱把项目做下去，要么就低价把项目卖掉。

就像2004年宏观调控时一样，老林开始寻找资金渡过难关。“相比前两次宏观调控，所幸的是现在市场上的资金依然充裕。”他说。

一位信托公司项目经理介绍，目前开发商融资主要有三个途径。最主要的是银行贷款，对于中小开发商，利率在大约12%左右。

而信托贷款要灵活一些，贷款审核比较快，有的两个星期从审核到私募就可以完成，利率在15%-20%之间，必须质押土地，抵押率50%以上。比较极端的情况下，也有找到一些江浙的高利贷去借钱的。利息通常在25%-30%左右，但除非是找到这个小圈子的关系否则很难借到钱。

尽管资金筹措有道，但与前两次宏观调控中借钱硬挺的情况不同，这次老林对于是否继续把项目做下去信心不足。

目前，除了开发贷款吃紧，银行的个人信贷也颇受影响。央行和银监会去年连续下发“第二套按揭”和“按户计算”两项个人房贷紧缩政策之后，不仅房贷利率提高很多，购买第二套以上住房的首付比例也大幅提高，很多原本可以买房的都放弃了。

老林说，他的项目周边据说还规划了经济适用房，他担心房子建好之后销售会成问题。

但是，现在出售项目显然也不是好时机。一家投资顾问公司总经理告诉本报，去年市场上是一块好地难求。现在情况恰好相反，很多小企业找上门来，想出售手中的项目和土地，但是买家很少。目前的主要买家还是国内大型开发商，但就连SOHO这样比较注重购买合适项目的公司，似乎也暂时不再购进项目了。

这位人士认为，目前那些项目还没有开始的小企业资金链会相当紧张。如果目前的情况持续到5月份，会有很多小企业垮掉。