鄢圣刚：区域价格横比没有达到合理的城市价值

2008年7月4日，深盐第二通道在万众瞩目中正式开通！作为第一条从市区通往深圳东部的快速干道，也是第一条免费通往盐田区的干道，自从政府提案时，就引起了社会的广泛关注，公众也给予了极高的期待。深盐第二通道，对于盐田来说，不亚于一条生命之路，这不仅仅意味着长时间受制交通瓶颈的现状被彻底打破，更对在大深圳格局的盐田崛起有着至关重要的推动作用。

在深盐第二通道之际，让我们把目光投向东部，这里到底要崛起一座什么样的新城？是风光无限的滨海城市，是都市成长引擎的盐田港,还是适宜旅游度假、居住的圣地？跨越第二通道真的是盐田新城豪迈崛起之路？

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星彦地产中央研发中心　总经理 鄢圣刚

鄢圣刚就目前第二通道对盐田区的影响分三点向大家阐述：

第一，第二通道对盐田关内价值应该来讲是一个真正的提升和一个体现。刚才宋主任提到主城的概念，实际上在深圳很少提到主城这个概念，但是在内地，“主城”这个词是被提的很明确的一个词。对于深圳来讲，我相信很多人不知道关内有四个区，特别是长期生活在罗湖、福田的群体，盐田这个区域以前由于交通障碍以及区域符号性价值比较鲜明导致很多人对于盐田关内的价值认知不清晰。这次第二通道真正会把盐田与深圳罗湖、福田这样一个空间和时间关系会改善。这种改善会带来大家对区域价值的认知。地段是决定房地产价值的核心点，但是地段核心要素就是它的交通。第二通道会导致整个盐田区地段价值会有一个合理的估值。

第二，从物业功能价值来讲，它应该会更多元化。前面都提到了关于大梅沙和小梅沙休闲的价值，应该来讲之前房地产价值有几个导向，第一，对于深圳来讲，它整个是滨海休闲的概念。另外，它的居住价值实际上是内向化的。它的居住客户范围都很窄，自住客90%都是本地的，深圳外区域人到这个区域住的很少。当然这有一些先天性原因，它的交通障碍。当然更重要的是它的关内价值没有被认知。以前经常讲盐田港是整个深圳的价格洼地。这个从整个城市价值来讲，它是不太合理的，某种程度上存在价值低估。第二通道会使整个盐田价值从滨海休闲真正成为整个滨海居住区，居住概念会更加被认知，现在不光有人会在盐田区上班，可能将来会出现在盐田住，跑到罗湖、福田上班的群体。去年7月房地产最高潮的时候，还是相当一部分“80后”年轻人买来居住。因为这个区域的享受性可能是比现在的核心区域会更加便利、多元化。所以现在也吸引了一些自住的人去购买。从目前我们正在卖的情况来讲，从7月4号今天整个客户量增加幅度非常大，特别是关内区域的客户。

另外一点，我这里有一组数据，对于整个盐田房地产价值来讲我觉得到了一个从量变到质变的过程。我这里有一组数据可以跟大家分享，05年供应量19万、销售量22万，07年供应量24万、销售19万，我们知道05、06、07年是深圳整个供求量都比较大的时间段，过去几年时间里盐田销售量还没有占到深圳的3%。从今年整个推盘量开始增加。
    综合来讲，我的三个观点，第一，二通道会真正体现盐田区内价值。第二，区域价值会更加多元化、合理化，从之前滨海休闲区成为真正的滨海居住区。第三，整个盐田价值将会由量的变化带来质的变化。将来与深圳的往来关系也会更加频密。